Nueva ley de vivienda busca regular precios y proteger a inquilinos

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha marcado un hito en la política española tras su aprobación por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022. Posteriormente, el Congreso dio su visto bueno el 27 de abril de 2023, y finalmente, el Senado lo ratificó el 17 de mayo. La ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 25 de mayo como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.

Esta normativa se inscribe dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que incluye diversas iniciativas para la rehabilitación de viviendas y la regeneración urbana.

Objetivos y medidas clave

La ley tiene como objetivo principal aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles y prevenir situaciones de tensión en el mercado del alquiler. Además, busca apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en su acceso a una vivienda digna.

Para lograrlo, se otorgan a las comunidades autónomas y municipios herramientas que les permitirán contener o reducir los precios del alquiler y ampliar el parque de vivienda en alquiler social.

Impulso a la vivienda pública

• Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar ventas a fondos de inversión.
• Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar un periodo mínimo de protección de al menos 30 años.
• Establecimiento de un porcentaje mínimo del 50% para viviendas en alquiler dentro del suelo reservado para vivienda protegida, con incrementos en los porcentajes reservados.
• Mantenimiento de un inventario actualizado del parque público de vivienda.

Límites al precio del alquiler

Uno de los ejes centrales de esta legislación es limitar el aumento desmedido en los precios del alquiler. Para ello, se creará un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler, que proporcionará información sobre los costos en cada área residencial, promoviendo así la transparencia y competitividad en este sector.

Además, se implementarán medidas específicas para controlar los precios:

• Incentivos fiscales para arrendadores que ofrezcan alquileres asequibles. Por ejemplo, podrán obtener una reducción del 90% en los rendimientos si disminuyen los precios en un 5% en zonas tensionadas.
• Declaración temporal de zonas con mercado residencial tensionado durante tres años, prorrogables anualmente.
• Límite máximo anual para incrementos en el alquiler a partir de 2025 según el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos.

Nuevas regulaciones para propietarios

En las áreas declaradas como tensionadas:

• Los grandes propietarios no podrán establecer nuevos contratos con precios superiores al Índice Referencial correspondiente.
• Los pequeños propietarios deberán ajustar sus incrementos al porcentaje permitido sobre el contrato anterior. En viviendas sin arrendamiento durante cinco años, se aplicará un límite basado en dicho índice.
• Se introducirá una prórroga extraordinaria para arrendatarios tras finalizar su contrato por hasta tres años.

Ajustes para equilibrar relaciones arrendador-arrendatario

• Prórroga extraordinaria: Se contempla una extensión adicional por un año en contratos donde haya vulnerabilidad social o económica demostrada.
• Carga financiera: Los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria serán asumidos por el arrendador.

Mecanismos contra desahucios

• Comunicación efectiva: Se mejorará la coordinación entre órganos judiciales y servicios sociales para atender rápidamente a personas vulnerables.
• Sistemas habitacionales: Se ofrecerán soluciones temporales mientras se gestionan alternativas habitacionales adecuadas.
• Criterios específicos: En casos donde un gran propietario demande desalojo afectando a personas vulnerables, será necesario demostrar que se intentó una conciliación previa.

Nueva definición legal: gran propietario y vivienda vacía

• Aquel que posea más de diez inmuebles será considerado "gran tenedor". Esta categoría puede extenderse a quienes tengan cinco o más propiedades residenciales en áreas tensionadas bajo solicitud autonómica.
• "Vivienda vacía": Se definirá este término para facilitar que ayuntamientos impongan recargos sobre impuestos a propiedades desocupadas durante más de dos años cuando sus dueños tengan al menos cuatro viviendas vacías.
• Recargo impositivo: El recargo actual sobre bienes inmuebles podrá incrementarse hasta un 150% dependiendo del tiempo que lleven vacías las propiedades mencionadas anteriormente.

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